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2018年上半年成都房地产市场回顾与下半年展望

发布时间:2018-07-13     封面新闻  


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  7月12日,第一太平戴维斯举办媒体发布会,发布《2018年上半年成都房地产市场回顾与下半年展望》报告,对成都上半年商业和住宅地产进行多方面总结:


  零售物业市场格局嬗变,零售商业新中心冉冉崛起,小而精零售项目进一步细分市场;


  旺盛需求支撑甲级写字楼市场净吸纳量创新高,第三方办公空间运营商全线发力,高新科技行业亮眼表现推动形成写字楼租户行业需求“3+2”格局;


  传统主城区一手住宅价格稳中有升,近郊区域住宅土地供应增加明显。


  零售物业市场


  2018年上半年,位于城东的未来中心和位于高新区金融城的悠方Ufun开业,成都零售物业市场总存量增至651万平方米。由于上半年新增项目开业率较高以及租赁需求持续活跃,成都零售物业市场租赁去化显著,整体空置率环比下降1.5个百分点至5.4%。整体市场呈现乐观情绪,良好去化亦给予业主方更强议价能力和空间,推动全市购物中心首层平均租金环比小幅上涨0.4%,报人民币426.9元每平米每月。同期,季库奥莱和家乐福光华店在转型后市场反馈未达预期继而闭店离场。


  从租赁需求端来看,国际品牌对成都市场亲睐不断,荷兰牛仔品牌DENHAM首进成都入驻远洋太古里, SHIATZY CHEN于国金中心新添门店,意大利品牌Calzedonia首次入蓉,分别在远洋太古里和来福士广场开设两家门店。多个家具家居生活零售品牌在上半年加速布局成都购物中心,使得该业态成为重要的零售类租赁来源,上半年录得日本家居品牌NITORI入驻金牛万达广场和世豪广场;瑞典独立设计师家居品牌NOME首入成都,在环球中心和悠方连开两店。


  网红餐饮品牌相继登陆成都市场,录得日本人气甜品ZAKUZAKU成都首店落户远洋太古里,并且今年上半年陆续完成新一轮融资的饮品品牌也加快在蓉布局进度,本季录得喜茶首进成都入驻国金中心,奈雪の茶于万象城开设成都首家门店。


  上半年,悠方开业吸引了20几家首进成都品牌和40多个品牌的城南首店,高新南区成为市场焦点。伴随着产业和人口迁徙,城市向南拓展趋势推动高新南区零售商业近几年取得长足发展,新增供应不断,同时也获得品牌逐步亲睐。从供应来看,接连入市的优质零售项目不仅推高区域总体量至160万平方米成为全市最大商圈,而且项目的品质度和多样性也对标老城区。


  从需求来看,高新南区商圈上半年录得4.0%的空置率,市场租赁长期表现活跃。虽然从各业态主要品牌渗透度分析,高新南区奢侈品牌、轻奢品牌和新零售品牌与老城区相比较还有一定差距,但是高新南区已逐步成为众多品牌在成都扩张第二区域的首选。因此,零售物业市场供需两端的良好表现使得高新南区成为正在崛起的成都商业零售新中心。


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数据来源:第一太平戴维斯


  风靡全球的快闪店是通过不断的试验和搜集反馈来实现商场和品牌的双向选择以及匹配整合的动态运营模式。作为全国零售市场领先城市,成都不断吸引和见证众多品牌和商场合力打造的新颖快闪店,限量限时限地的特性大大增强了商业体验感。仅上半年,录得许多高端香化品牌、潮牌和饮品甜点品牌来蓉开设快闪店,瞩目案例包括香奈儿可可小姐限时游戏厅、阿玛尼集装箱巡回快闪店、梦龙冰淇淋快闪店、Off-White C/O JIMMY CHOO限时体验店先后登陆成都远洋太古里。


  展望2018下半年,市场将迎来全年供应高峰,预计五个购物中心将面世,共计约71万平方米。持续高企的新增供应或将促发部分项目进入新一轮的调整,导致租金短期内上涨承压。与此同时,成都市场不断出现的小型街区零售项目包括已开业的Upark公园+等,不仅能丰富消费场景也将给同区域社区或区域型购物中心带来挑战。就品牌而言,随着生活类和传统的目的性消费品类品牌陆续进入购物中心,购物中心的商品品类将越发完整丰富,实现真正的一站式购物;美容护理和儿童等业态会更加细分,以满足消费升级所带来的更加精细化的消费需求;未来新零售品牌在成都会加速布局,这将为购物中心的调整升级提供更多选择。


  甲级写字楼市场


  2018年上半年,成都市甲级写字楼市场迎来睿东中心B座和领地环球金融中心两个项目入市,全市总存量约320万平方米。


  上半年,成都着力提升现代服务业、培育新经济,促进办公需求持续大量释放,市场活跃情绪不断走高。旺盛租赁需求支撑全市甲级写字楼市场净吸纳量创下历史半年新高,达27.4万平方米,同比大幅上涨38%。因此,上半年市场空置率下降至24.7%,环比降幅高达4.8个百分点。随着办公租赁市场持续活跃及第三方办公空间运营商不断大举进驻,业主对市场发展有积极乐观预期,因此上半年对租金做出普遍性上浮调整,市场成交租金明显上扬。上半年,成都甲级写字楼市场平均租金报人民币101.2元每平方米每月,环比上涨2.8%,涨幅创下近六年新高。


  从新增租赁需求端来看,金融、专业服务和高新科技依然引领甲级写字楼的主力行业需求来源,半年成交面积占比均在20%左右,房地产与建筑和零售与贸易新成交占比则在10%以上,五大行业主导甲级写字楼需求端形成主力和次主力的“3+2”格局。成都高新科技租户延续去年亮眼表现,大面积租赁交易频出,仅上半年录得今日头条在IFS T1和华润大厦承租共计约2万平方米,哈曼智联科技在中海国际中心G座承租近3,000平方米。根据第一太平戴维斯今日发布的《成都之“新”——成都甲级写字楼高新科技租户专题研究》显示,在市场竞争和政府培育的双重作用下,高新科技类行业租户跻身甲级写字楼办公需求前三大行业来源行列,且企业承租面积有扩大趋势,预计未来还将大量释放办公需求,多中心办公策略引导下市中心或将成为下一个高新科技集聚热点区域。


  上半年,第三方办公空间运营商延续去年势头,在成都甲级写字楼市场全线发力。已落户成都的运营商继续加快扩张,梦想加相继落子大源片区的领地环球金融中心和OCG国际中心;多个知名品牌运营商新进成都,WeWork入驻领地中心东塔和睿东中心,Soho3Q选址西部国际金融中心裙楼;与此同时,东原商业在四川航空广场打造自有品牌“原空间”,成为市场又一个开发商自营品牌。目前,已入驻成都甲级写字楼的第三方运营空间面积约18万平方米,占甲级写字楼总体量的6%,与北京、上海等一线城市城市占比接近。另一方面,随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少,以安格斯和楚峰为代表的包租类运营商抢夺各大楼宇的分零出租小面积可租赁空间,选址范围更为宽泛。


  南延线板块(金融城和大源)在多年供应攀升下甲级写字楼体量占全市总体量近40%,与市中心板块(中央商务区和东大街)总体量相当。而在需求端,追随城市产业和人口向南趋势,南延线两大商务区释放强大租赁需求,在高吸纳量支撑下该区域的租金涨幅超全市平均水平,致使南延线板块与市中心租金差不断收窄。供需两端发力推动南延线板块与市中心形成甲级写字楼双中心格局,同时双中心的激烈竞争亦会加速提升成都写字楼市场成熟度。


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数据来源:第一太平戴维斯


  2018下半年,成都甲级写字楼市场预计还有近14万平方米体量的项目陆续入市,代表项目有金融城区域的中海国际中心D座,将为加固该区域写字楼的竞争优势,攀成钢片区也将迎来首个甲级写字楼泰合国际财富中心,对区域的商务氛围起到带动作用。今年以来,成都陆续颁布打造国家西部金融中心文件和《成都市总体规划(2016-2035)》草案,提出推动互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合,提升金融服务实体经济的能力,新经济和传统行业将共同构筑多产业支撑格局,带动企业发展和人才流入,从而衍生出更大办公需求。


  住宅市场


  2018年上半年,成都市主城区一手住宅供应量缓慢回升,增加至124万平方米,环比上升11.8%。受摇号和限购政策的影响,成交量环比下降15.6%至173万平方米。住宅成交最活跃的区域依然集中在供应量相对充分的传统近郊,上半年近郊一手住宅供应量为602万平方米,成交量591万平方米,分别为主城区供应量和成交量的4.8倍和3.4倍。主城区一手住宅市场成交价格稳中有升,报人民币15,015元每平方米,近郊区域价格为人民币9,294元每平方米。


  上半年,主城区住宅用地供应量有所下降,成交量为39.5万平方米。成交平均楼面价为10,061元每平方米,环比下降8.5%,第二季度主城区成交的四宗住宅土地中只有两宗的楼面地价过万。其中,成都卓越城拿下高新区桂溪街道临江村组团地块,楼面地价为二季度主城区最高,达人民币12,700元每平方米。而近郊区域住宅用地市场上半年受季节影响土地供应减少,成交量达到121余万平方米,集中在青白江、郫都等区域。近郊住宅用地成交楼面均价环比下滑13.5%,平均溢价率较2017下半年有所下降。


  2018“两会”政府工作报告中再次明确了“房住不炒”的基本定位,在此背景下,成都市也陆续发布了一系列楼市调控政策。5月15日,成都市政府出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,全市限购政策再次升级,规定新落户者购房需至少缴纳社保满1年;限购对象由个人调整为家庭。新政有助于打压短期投机行为,更加合理地管控购房需求。


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