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【深度】专家解读:最严土地管理给泸州楼市带来的影响

发布时间:2017-04-10     住在泸州网  

  4月7日,国家住房和城乡建设部与国土资源部联合公布了一份通知,而且这份名为《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》的文件生成于4月1日,也就是泸州自贸区正式挂牌的那一天。公布日期比生成日期整整推迟了一个周。

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  江湖哥带着自己既近视又老花的渐变眼镜,仔仔细细地逐字逐句进行了阅读,文件开篇第一句就把“坚持”房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位”作为制定本文件的根本。看来从国家层面改善住房供求关系、稳定市场预期已经成为当前工作的重中之重。

  那么这份文件究竟带来了些什么新意呢?江湖哥就按照自己的理解并结合泸州市场情况来为大家进行解读:


  首先、土地供应必须要有规划,要向社会公布。

  通知要求,包括泸州这样的地级城市要在今年6月底前完成住宅用地中期规划(2017—2021)和三年滚动计划(2017—2019),并向社会公布。

  这样的要求将使我市土地供应更加透明,一旦这两大规划公布,大家就可以知道未来3—5年内我市共有多少住宅用地上市供应,根据土地的相关规划指标就可以大致明白未来几年泸州将有多少住宅上市供应。这无疑会使我市的房地产市场更加透明。

  比如成都就已经出台截止2019年的三年滚动开发计划,江湖哥注意到未来三年,成都将新增住宅40万套左右,可以解决130万人的居住问题。

  至于泸州未来三到五年的土地及住房供应情况还将等待泸州出台相关土地供应规划后才能明朗。


  其次、我市住宅土地供应将稳中有增

  通知要求省级土地主管部门要对不同城市的土地供应采取分类调控。具体点说就是根据各个城市现有商品房库存情况按照“显著增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”五种类别分类调控。

  江湖哥根据目前泸州商品房库存数据分析,按照我市2016年商品房去化速度来看,目前库存量应该在12个月左右,属于既可以“持平”也可以“适度增加”的临界点。那么我市未来三年土地供应量是采取哪类分级调控措施呢?这当然需要等到6月底相关规划公布之后才能明确。但江湖哥认为,从长远角度考虑,我市还是应该适度增加商品房供应。毕竟泸州这几年的房地产市场还比较积极稳健,市场刚需相对较强。同时,随着泸州自贸区挂牌,其“红利”释放具有滞后性,未来泸州商品房需求还会有放量的可能。


  第三、中小房企拿地将更加困难  消费者购房更有保障

  其实在泸州中小房企拿地困难早就不是新鲜事了,不然也不会有那么多外来的房企在泸州攻城掠地了。此次通知还要求各地要建立购地资金审查制度,“确保房地产开发企业使用合规自有资金购地”。这对于融资渠道本就比较狭窄的中小房企来说无疑是雪上加霜。但对于广大购房者来说,由于开发企业资金实力的保障,“烂尾”的机率将会降低,消费者购房会更有保障!


  第四、灵活土地竞购方式  防止“地王”频现

  通知明确要求要“坚决防止”土地或楼面单价新高,严防高价地扰乱市场预期。不过江湖哥弱弱地表示,如果这条能得到很好的落实才是广大购房者的福音。

  不过对于中低收入家庭来说,该通知也释放了强劲的“利好”。通过“限房价竞地价”、“限地价竞房价”等多种灵活的土地竞价方式,会有相当一部分住宅以“限价房”的方式出现,从而满足中低收入家庭的住房需求。

  而对于开发企业来说,通知明确在今后的棚户区改造中要以货币化安置为主,大批棚户区改造中的拆迁户将会成为购房的刚需。这不禁让江湖哥想起自己服务的贵州某个项目,由于拆迁户太多,到了最后两百套房源的时候,拆迁户们完全已经疯了,抢房真的和抢白菜差不多了。

  当然,通知的利好远不止这些,比如针对“新市民”以及“外来务工人员”的保障性住房问题也做出了明确的安排。就在昨天(8日),江湖哥就注意到北京已经对这类保障性住房的安排提上了议事日程。


  (此文为“江湖哥”授权住在泸州网独家发布,如需转载和引用需注明出处并署名)


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